Détention de la résidence principale du redevable par une SCI dont il est associé

Pour le calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), un abattement de 30 % était effectué sur la valeur vénale réelle de la résidence principale en application de l’ancien article 885 S du Code général des impôts (CGI).

Selon l’administration fiscale :

• seul pouvait toutefois en bénéficier le redevable qui était propriétaire de sa résidence principale en direct ;
• celui qui la détenait au travers d’une société civile immobilière (SCI) n’y avait pas droit, sauf dans le cas particulier,
  prévu à l’article 1655 ter du Code général des impôts, où cette société a pour unique objet la construction ou l’acquisition d’immeubles, en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance (société dite « transparente »).

Saisi le 17 octobre dernier de la question de la conformité de ces dispositions aux principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques, le Conseil constitutionnel les juge conformes à la Constitution.

Les Sages relèvent, en effet, qu’il existe une différence de situation entre un propriétaire et un associé de SCI
et qu’une différence de traitement en découle.

L’abattement de 30 % vise en effet à tenir compte des conséquences, sur la valeur vénale réelle d’un immeuble, de son occupation par son propriétaire à titre de résidence principale :

• or, d’une part, sauf dans le cas précité régi par l’article 1655 ter, l’immeuble qui compose le patrimoine d’une SCI lui appartient en propre. Il s’ensuit que les associés d’une telle société, même lorsqu’ils détiennent l’intégralité des parts sociales, ne disposent pas des droits attachés à la qualité de propriétaire des biens immobiliers appartenant à celle-ci ;
• d’autre part, la valeur des parts détenues au sein d’une SCI ne se confond pas nécessairement avec celle des immeubles lui appartenant.

La valeur des parts d’une SCI peut donc faire l’objet de règles d’évaluation spécifiques.

À noter
:
pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’article 973, I-al. 2 du CGI retient exactement la même règle d’abattement.

Source :
Cons. const. 17-1-2020 n° 2019-820 QPC

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