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Refus du bailleur d’autoriser une cession de bail commercial : portée de l’autorisation judiciaire

Posté le 22 janvier 2024

Un locataire de locaux commerciaux conclut une promesse de vente de son fonds de commerce avec cession du droit au bail au profit d’un acquéreur, sous la condition suspensive de l’agrément de ce dernier par le bailleur, le contrat de bail n’autorisant sa cession qu’à l’acquéreur du fonds et avec l’accord du bailleur. Face au refus d’agrément du bailleur, l’acquéreur saisit le juge des référés, qui autorise la cession du bail à son profit. Finalement c’est une société créée par l’acquéreur en vue de l’exploitation du fonds de commerce qui l’acquiert en se substituant à ce dernier. Cette société agit ensuite contre le bailleur en déspécialisation du bail.

Le bailleur soulève l’irrecevabilité de cette demande : selon lui, la cession au profit de la société lui est inopposable car il ne l’a pas agréée et le juge des référés ne l’a autorisée qu’au profit de l’acquéreur et non de sa société.

Une cour d’appel écarte cet argument et juge la cession régulière en se fondant sur la présence d’une clause dans la promesse de vente qui prévoit que l’acquéreur agit tant en son nom que pour le compte de toute personne physique et morale pouvant s’y substituer.

La Cour de cassation censure l’arrêt et donne raison au bailleur : l’autorisation judiciaire était limitée à une cession au profit de l’acquéreur en son nom personnel.

À noter

Les clauses tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce sont réputées non écrites (C. com. art. L 145-16). Mais les clauses qui limitent ou aménagent les droits du locataire sont valides tant qu’elles ne lui interdisent pas toute cession du bail (Cass. 3e civ. 14-4-1982 no 80-14.693 ; Cass. 3e civ. 2-10-2002 no 1448). Ces clauses peuvent par exemple soumettre la cession à l’agrément du bailleur, pour permettre au bailleur d’apprécier si l’acquéreur présente, notamment, des garanties suffisantes de moralité et de solvabilité (CA Paris 19-5-1994 no 92-26266).

Le refus d’agrément du bailleur peut être contesté devant le juge, qui peut autoriser la cession (Cass. com. 28-2-1956 ; Cass. com. 9-3-1967). Le présent arrêt montre que cette autorisation judiciaire ne vaut que pour les personnes désignées par le juge et qu’elle ne peut être étendue à toute personne qui s’y substituerait en vertu d’une clause de la promesse de cession.

 

Cass. 3e civ. 16-11-2023 n° 22-17.567.

© Lefebvre Dalloz

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